Верховный суд: компенсация кредитору при банкротстве застройщика ограничена законом

Когда недостроенный объект передают региональному фонду, бывший залоговый кредитор может рассчитывать на компенсацию. Но ее размер не всегда равен всей сумме долга застройщика. Верховный суд разъяснил, как считать предельную компенсацию и из каких средств ее платить.

Обстоятельства дела

Гражданка заключила с застройщиком договор долевого участия в строительстве нежилого помещения стоимостью 7,57 млн рублей. Застройщик обязательства не выполнил и позже был признан банкротом.

Права на земельные участки и недостроенные объекты перешли к региональному фонду, который взял на себя предусмотренные законом обязательства. Кредитору выплатили первую часть компенсации, 3,08 млн рублей. После этого она потребовала взыскать остаток.

Решения нижестоящих судов

Три инстанции встали на сторону кредитора и обязали фонд доплатить 4,48 млн рублей. Вторую часть компенсации суды посчитали как разницу между суммой долга и уже полученной выплатой.

Фонд настаивал, что такой подход противоречит установленному законом порядку расчета. По его подсчетам, предельная компенсация составляла 2,72 млн рублей, то есть кредитор уже получил больше допустимого.

Позиция Верховного суда

Экономколлегия указала, что нижестоящие суды смешали два разных понятия: предельный размер компенсации и источники ее выплаты.

• Предельная компенсация рассчитывается по специальной формуле, основанной на модели распределения выручки от продажи заложенного имущества.
• Гарантированная часть составляет 10% от предельной компенсации и выплачивается из собственных средств фонда.
• Остальная часть выплачивается из денег, полученных от продажи свободных помещений за вычетом предусмотренных расходов, и только в пределах этого источника.

ВС подчеркнул, что бывший залоговый кредитор не может претендовать на сумму больше установленного предела. Но если фонд уклоняется от представления документов о чистой выручке, компенсацию можно взыскать в предельном размере.

Итог

Верховный суд отменил акты трех инстанций и направил спор на новое рассмотрение. Суду предстоит определить предельную сумму компенсации с учетом переходных положений Федерального закона № 282-ФЗ и проверить расчет фонда. Окончательный размер выплаты пока не определен.

Почему это важно

При банкротстве застройщика сумма требования кредитора и размер компенсации, которую должен выплатить региональный фонд, могут не совпадать. Для правильного расчета нужно учитывать не только размер долга, но и специальную формулу, гарантированную часть выплаты и доступные источники финансирования.

Дело № А56-85873/2018

Если при банкротстве застройщика возник спор о размере компенсации или порядке удовлетворения требований, важно проверить применимые нормы и обоснованность расчета. Запишитесь на консультацию, и мы разберем вашу ситуацию.