Оспаривание договора ипотеки

Сегодня подготовили иск в суд о признании недействительным договора ипотеки. Ипотека в простонародье называется квартира, купленная в кредит и находящаяся в залоге у банка. В законе об ипотеке это понятие гораздо шире, любое недвижимое имущество переданное в залог, не обязательно банку и не обязательно по кредиту. В ипотеку можно заложить по обязательствам купли-продажи, выполненных работ, оказанных услуг и тп. в общем исполнение любых денежных обязательств можно обеспечить путем предоставления ипотеки (здания и строения, земля, гаражи и квартиры, любые коммерческие объекты в тч недостроенные, если они поставлены на учет в Росреестре как незавершенные объекты. Возможно кому-то будет полезно. Итак наше обоснование следующее Право собственности на приобретенное Недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке на Ответчика-1. 

Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К совместной собственности супругов в том числе относятся приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Таким образом, в соответствие с действующим законодательством, приобретенное в период брака Недвижимое имущество является совместной собственностью Истца и Ответчика-1 (совместно нажитое имущество). 

18 июля 2016 года Ответчик-1 и Ответчик-2 заключили договор ипотеки № 1, в соответствии с которым Ответчик-1 передал Ответчику-2 в залог (ипотеку) совместно нажитое Недвижимое имущество: офисные помещения. Передача Недвижимого имущества в ипотеку осуществлена без согласия Истца (супруги). 

Согласно ст. 35 СК РФ пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Оспариваемый Договор ипотеки подлежал обязательной государственной регистрации (ст. 339.1 ГК РФ). Соответственно для заключения договора ипотеки ответчики обязаны были получить нотариально оформленное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). 

Нотариально удостоверенное согласие Истца на заключение Договора ипотеки от 18.07.2016 № 1 получено не было, в связи с чем ответчиками были нарушены права Истца как участника общей собственности на Недвижимое имущество. Распоряжение Недвижимым имуществом, находящейся в общей совместной собственности было осуществлено супругом помимо воли Истца. Ответчик-2 является профессиональным участником гражданских правоотношений, основным видом деятельности которого является кредитование, с оформлением в качестве обеспечения договоров ипотеки. Являясь профессиональным участником гражданских правоотношений, Ответчик-2 не мог не знать о необходимости предварительного получения нотариально оформленного согласия второго супруга на заключение договора ипотеки.

Зная о необходимости оформления нотариального согласия второго супруга на заключение оспариваемого Договора ипотеки Ответчик-2 проигнорировал положения законодательства Российской Федерации (п. 3 ст. 35 СК РФ), тем самым нарушил права Истца как участника общей собственности на совместно нажитое в браке недвижимое имущество. В результате действия Ответчика-2 по заключению договора ипотеки являются явно (заведомо) недобросовестными, а Договор ипотеки является сделкой совершенной со злоупотреблением права. Ответчик-2 должен был проверить значимые для сделки обстоятельства. Банк имел возможность достоверно установить указанные обстоятельства (наличие брака), получив от потенциального залогодателя и/или заемщика документ из компетентных органов о наличии или отсутствии брачных отношений у залогодателя. При этом обращаем внимание уважаемого суда на то обстоятельство, что совместно нажитое Недвижимое имущество передано Ответчиком-1 в залог (ипотеку) Ответчику-2 не в интересах семьи (и не в интересах Истца), а в интересах других лиц – заемщика, кредитные обязательства которого обеспечиваются ипотекой Недвижимого имущества. Денежные средства от банка семья, включая Истца не получала. 

Доводы о соблюдении срока исковой давности. В соответствии со статьей 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Согласно ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. О заключении ответчиками оспариваемого договора ипотеки от 18.07.2016 № 1 Истцу стало известно 30 сентября 2023 года от общих с Ответчиком-1 знакомых. 01 октября 2023 года Ответчик-1 предоставил Истцу копию договора ипотеки от 18.07.2016 № 1. Следовательно, только с указанной даты (30.09.2023) Истец узнала о нарушении своего права, в связи с чем годичный срок исковой давности о признании сделки недействительной истекает 30.09.2024. Учитывая вышеизложенное, Истцом не пропущен срок исковой давности при обращении в суд с заявлением в рамках настоящего разбирательства.   О подсудности Настоящий иск подлежит рассмотрению в Коптевском районном суде города Москвы по следующим основаниям: Исковые требования истца заявлены одновременно к (Ответчик-1) и Банку (Ответчик-2). При таких обстоятельствах иск заявляется истцом по общим правилам подсудности в соответствии со ст. 28 ГПК РФ, по выбору истца, по месту регистрации одного из должников, находящейся в территориальной юрисдикции Коптевского районного суда города Москвы. О судебной практике по аналогичным спорам. Обращаем внимание уважаемого суда, что по аналогичным спорам уже сложилась положительная судебная практика, о чем свидетельствует в том числе: 

- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2020 № 19-КГ20-3; 

- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2021 № 20-КГ21-4-К5; 

- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.04.2015 № 5-КГ15-26; 

- Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2022 № 88-21187/2022 по делу № 2-2781/2021; 

- Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 по делу N 88-14053/2022; 

- Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2022 по делу № 33-20129/2022; 

- Апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2022 по делу № 33-12159/2022 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2022 N 88-21187/2022 данное определение оставлено без изменения) и другие. 

О том как будут развиваться события напишу отдельный пост.