Купить жилье и не лишиться его из-за банкротства продавца
23.03.2021

Купить жилье и не лишиться его из-за банкротства продавца

Суть дела: в компанию Bessonov Group обратился клиент (далее Покупатель) со следующей проблемой. Был куплен дом с земельным участком в 2016г., а в 2019г. один из кредиторов Продавца данной недвижимости, обратился в суд с заявлением о признании его банкротом.

В отношении  должника (Продавца) начали процедуру банкротства, и финансовый управляющий Продавца обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, и потребовав возврата дома и земельного участка Продавцу.

Подавая данное заявление, финансовый управляющий стремился защитить интересы кредитора в процедуре банкротства, так как после того, как дом и земельный участок были бы возвращены должнику (Продавцу), они были бы проданы на торгах, и денежные средства от их продажи, пошли бы кредиторам.

Ситуация осложнялась тем, что у клиента из документов были только договор купли-продажи и расписка о передаче денежных средств – Продавцу, и тем, что клиент (Покупатель) был знаком с Продавцом (на момент совершения сделки работали в одной организации).

У клиента действительно могли отобрать земельный участок с домом, поскольку в судебной практике довольно часто в результате оспаривания сделок, объект недвижимости просто забирают у покупателя.

В случае с нашим клиентом, купленная недвижимость была единственным жильем для Покупателя и ее семьи. При неудачном стечении обстоятельств, клиент мог остаться без жилья, иными словами, просто на улице.

Финансовый управляющий в своем заявлении об оспаривании договора купли-продажи недвижимости ссылался на следующие обстоятельства:

1. Дом и участок были проданы по цене, значительно ниже рыночной;
2. Отсутствие оплаты по сделке со стороны Продавца. Из подтверждающих оплату документов, у клиента была только расписка, на основании этого финансовый управляющий решил, что оплата не была произведена.
3. Факт знакомства Продавца и Покупателя, поскольку до сделки они работали вместе в одной организации и осведомленность

Покупателя о неплатежеспособности Продавца вследствие их знакомства, что также являлось поводом для оспаривания данного договора купли-продажи.

Проведя комплексный правовой анализ сложившейся ситуации,  для представления интересов клиента была разработана следующая линия защиты.

Как правило,  на практике,  для определения рыночной стоимости объекта недвижимости назначается судебная экспертиза.

Экспертиза - это дорогое удовольствие,  и расходы по её финансированию легли бы на клиента. 

Юристами компании был проведен сравнительный анализ рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости (расположенных в одном районе, с похожей площадью дома и земельного участка) по состоянию цен на 2016г. (год совершения сделки по спорной недвижимости). Также в Росреестре были запрошены документы о фактической  кадастровой стоимости купленного дома и земельного участка. Это позволило представить суду позицию о том, что стоимость недвижимости, указанная в оспариваемом договоре купли-продажи недвижимости соответствует кадастровой и рыночной стоимости данных объектов недвижимости.

На руках у клиента в качестве подтверждения расчёта с Продавцом была только расписка. Данный документ,  в соответствии с Законом о банкротстве доказательством не является.

Юристами клиента были подняты документы, подтверждающие факт наличия денежных средств у Покупателя для оплаты приобретаемой им недвижимости, а именно, договор займа денежных средств, которые клиент действительно одолжил у своего Знакомого.

Также по совету юристов клиента, этот Знакомый передал им, для представления суду, доказательства наличия у него денежных средств,  которые он одолжил Покупателю. В материалы дела была представлена налоговая декларация Знакомого, которая свидетельствовала о наличии у него соответствующего дохода за 2014-2015гг. (период, предшествующий году покупки дома и земельного участка).

Также у Должника было запрошено  подтверждение расходования  денежных средств. Денежные средства, полученные от Покупателя, Продавец направил на оплату возмещения вреда, причиненного его родственником жизни другому человеку. Эти документы также были представлены суду.

В соответствии с Законом о банкротстве, заинтересованными лицами признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга.

Покупатель и Продавец работали определённое время в одной организации. И так как, родственниками они не являлись, признать их заинтересованными лицами было нельзя.

Как правило, если человек продаёт что то, он оформляет соответствующую рекламу в газете, интернете, ТВ и т.д. И в том числе, может рассказать о своих планах и на работе в коллективе. Поэтому факт продажи знакомому лицу не выходит за рамки обычной человеческой деятельности. К тому же, финансовый управляющий не представил никаких доказательств того, что сделка совершена формально, и что недвижимость якобы не передавалась Покупателю и осталась под контролем Продавца.

Покупатель спустя некоторое время после заключения договора купли-продажи зарегистрировал право собственности на дом и земельный участок на себя, и стал проживать в купленном доме вместе со своей семьей.

Что касается осведомленности Покупателя о финансовых проблемах Продавца с его кредиторами, то данное утверждение финансового управляющего не нашло поддержки в суде по одной простой причине. Юристам Покупателя удалось доказать в суде, что то, что два человека работали в одной компании не значит, что они могут знать какие-либо подробности жизни друг друга. Учитывая, что Продавец работал на руководящей должности, а Покупатель был у него в подчинении, тем более означает, что рядовые работники не могут быть в курсе личных дел своего руководства.

Необходимо отметить тот факт, что до обращения в компанию Bessonov Group клиент обратилась в другую юридическую компанию, занимающуюся банкротством, в штате которой работали только арбитражные управляющие. Арбитражными управляющими данной организации клиенту была предложена другая стратегия для защиты ее интересов. Юристы компании Bessonov Group предложили для защиты интересов клиента совершенно противоположную стратегию защиты, которая и была выбрана Клиентом.

Итог дела: арбитражный суд отказал финансовому управляющему в удовлетворении заявления о признании договора купли-продажи недействительным. Финансового управляющего не устроило данное решение суда, и он обратился в вышестоящие суды. Апелляционный,  кассационный и Верховный суды согласились с решением суда первой инстанции и встали на сторону Покупателя.

Другие наши статьи

Оставьте заявку
на консультацию в удобное Вам время!

Заполните форму обратной связи, и мы свяжемся с Вами для более предметного разговора.

Нажимая кнопку, вы соглашаетесь с условиями пользовательского соглашения

Основной офис
  • Москва ул. Мясницкая, д. 41, стр.1, этаж 3 правое крыло, офис 39 (Вход со стороны двора)
  • Руководитель основного офиса Павел Бессонов
  • 8 (495) 773-49-08
  • 8 (977) 702-75-79
  • mail@bessonov.group
Дополнительный офис
  • г. Краснодар, ул. Ставропольская,
    д. 136, оф. 210
  • Руководитель Тимофей Миколенко
  • 8 (861) 217-55-37
  • 8 (900) 282-53-54